Les frais de notaire 2026 représentent un coût à anticiper avant tout achat immobilier. Comptez environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Voici la décomposition complète, les exemples chiffrés par tranches et les cas de réduction.

Ancien vs Neuf : la grande différence

• Achat dans l'ancien : 7 à 8 % du prix de vente (logement de plus de 5 ans)
• Achat dans le neuf : 2 à 3 % du prix (logement neuf ou VEFA)
• Terrain à bâtir : 7 à 8 % comme l'ancien

L'écart vient des droits de mutation (impôts collectés par l'État) qui sont fortement réduits pour le neuf afin d'encourager la construction.

Décomposition détaillée des frais de notaire

Contrairement à ce que l'expression suggère, l'essentiel des "frais de notaire" ne va pas au notaire. Voici la répartition pour un achat dans l'ancien :

• 80 % — Droits de mutation et impôts (perçus par l'État et le département) : taxe de publicité foncière 4,5 %, taxe départementale 1,2 %, frais d'assiette
• 10 % — Émoluments du notaire (rémunération réglementée selon barème national)
• 10 % — Débours et formalités (frais avancés par le notaire : copies, actes, publicité)

Depuis le 1er janvier 2026, certains départements ont voté une hausse des droits départementaux à 5 % (au lieu de 4,5 %), ce qui ajoute environ 0,5 point aux frais totaux pour ces départements.

Exemples chiffrés en 2026

Achat dans l'ancien

• 150 000 € → frais de notaire ≈ 11 800 € (7,9 %)
• 250 000 € → frais de notaire ≈ 19 000 € (7,6 %)
• 400 000 € → frais de notaire ≈ 30 000 € (7,5 %)
• 600 000 € → frais de notaire ≈ 44 000 € (7,3 %)

Achat dans le neuf (VEFA)

• 200 000 € → frais de notaire ≈ 5 000 € (2,5 %)
• 350 000 € → frais de notaire ≈ 8 000 € (2,3 %)
• 500 000 € → frais de notaire ≈ 11 500 € (2,3 %)

Les frais sont dégressifs : plus le prix monte, plus le pourcentage baisse mais le montant absolu augmente.

Réductions et cas particuliers

Soustraire le mobilier du prix de vente

Si le bien est vendu meublé (cuisine équipée, électroménager intégré), vous pouvez déduire la valeur du mobilier du prix taxé. Sur 250 000 € avec 10 000 € de mobilier déduit, économie de ≈ 760 € de frais de notaire.

Négocier les émoluments du notaire

Depuis 2016, les notaires peuvent accorder une remise jusqu'à 20 % sur leurs émoluments pour les transactions supérieures à 100 000 €. À demander explicitement avant la signature de l'acte authentique.

Achat en zone "ancien rural" — abattement

Certaines communes rurales (zone B2 ou C) bénéficient d'abattements sur les droits de mutation, négociés par les conseils départementaux. À vérifier auprès de votre notaire local.

Frais de notaire et financement immobilier

Les frais de notaire ne sont pas finançables par le prêt principal : ils doivent être couverts par votre apport personnel. C'est pour cela que les banques exigent en 2026 un apport minimum de 10 % du prix du bien (qui correspond à peu près aux frais de notaire dans l'ancien).

Pour anticiper le coût total de votre achat, calculez aussi votre capacité d'emprunt et vos mensualités.

Cas frontalier suisse : achat en France

Un frontalier qui achète en France paie les mêmes frais de notaire qu'un résident — il s'agit d'un impôt national, pas d'un coût lié au lieu de travail. En revanche, le financement peut être plus complexe (revenus en CHF, décote bancaire). Notre guide crédit immobilier frontalier vous accompagne.

Questions fréquentes sur les frais de notaire

Pourquoi les frais sont-ils si élevés dans l'ancien ?

L'essentiel (80 %) ce sont les droits de mutation perçus par l'État et le département, pas la rémunération du notaire. Ces droits sont réduits pour le neuf afin d'encourager la construction.

Peut-on inclure les frais de notaire dans le prêt ?

Oui via un "prêt à 110 %" mais c'est rare en 2026 et réservé aux meilleurs profils (CDI, hauts revenus, primo-accédants avec aides). Dans 95 % des cas, les frais doivent venir de votre apport.

Les frais de notaire sont-ils négociables ?

Les émoluments oui (jusqu'à 20 % de remise au-dessus de 100 000 €). Les droits de mutation non : ils sont fixés par la loi et collectés pour le compte de l'État.

Quand paie-t-on les frais de notaire ?

Le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire (3 à 4 mois après le compromis). Le paiement se fait par virement le matin même de la signature.

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